‘Bouw en vastgoed moeten af van het hokjesdenken om uit de crisis te geraken’

De bouw- en de vastgoedsector hebben het niet gemakkelijk en snel beterschap zit er niet meteen in. De activiteit vertraagt, terwijl er net veel maatschappelijke uitdagingen zijn waarvoor er gebouwd, gerenoveerd, gesloopt en heropgebouwd zou moeten worden. Er is terecht veel bezorgdheid over de maakindustrie, maar het belang en het potentieel van de bouwsector wordt vandaag zwaar onderschat. Iedereen heeft erbij te winnen om volop voor bouwinnovatie te gaan en zo bijkomende groei te creëren. Overheid, bouw en vastgoed moeten er samen werk van maken.

Quote Caroline Deiteren

INTERVIEW met Caroline Deiteren

Directeur-Generaal Embuild Vlaanderen

Hoe kijkt u terug op de bouwmarkt in 2024?

Het is voor de bouw een jaar geweest met te weinig lichtpunten. Na de nulgroei in de jaren 2022 en 2023 ging de activiteit met 0,4% achteruit, in tegenstelling tot de hele Belgische en Vlaamse economie die wel groeide. De woningmarkt maakt een zware crisis door. Er is nood aan extra woningen maar al het derde jaar op rij daalt het aantal nieuwe woningen. De daling in het voorbije jaar (-7,4 procent) was zelfs de grootste sinds 2021. Alle experten in binnen- en buitenland zijn het er nochtans over eens dat er meer woningen nodig zijn als men de betaalbaarheid van de woningen niet nog meer onder druk wil zetten. Het aantal renovaties stagneert, terwijl dat minstens zou moeten verdrievoudigen als we de klimaatdoelstellingen willen halen.

Verwacht u snel beterschap?

Ik ken weinig mensen die er, althans voor de totaliteit van de bouwsector, op korte termijn een goed gevoel bij hebben. Voor de nieuwbouw wordt er in 2026 of 2027 een heel zwak herstel verwacht.  Op een sterke daling van de bouwkosten -zeker van de loonkosten- mogen we niet rekenen. De hypothecaire rente is iets gedaald, maar die daling lijkt zich, in tegenstelling tot wat sommigen hadden gehoopt, niet echt door te zetten.

De weinig optimistische prognoses zijn gebaseerd op meer dan een buikgevoel. De vergunningaanvragen zijn een belangrijke indicator. Het derde kwartaal van 2024 telde slechts 11.243 aanvragen. Ter vergelijking: in 2019 waren dat er nog 25.427. Je mag bovendien niet vergeten dat het ongeveer 90 dagen duurt alvorens een vergunning wordt goedgekeurd (voortraject- en beroepsprocedures niet meegerekend). De bouw start meestal binnen de twee jaar. Ongeveer 70 procent van de aanvragen worden goedgekeurd, maar niet elke goedgekeurde vergunning wordt ook uitgevoerd. Er zijn vergunningen waarvan de beroepen lang aanslepen en in deze tijden is er ook vaker een probleem van financiering.

Zijn de vooruitzichten voor de rest van de sector beter?

Het aantal aanvragen voor renovatie, hergebruik en sloop nam tussen 2018 en 2022 toe, maar is de voorbije twee jaar gestabiliseerd. Een echte push vanuit dat marktsegment is niet meteen waarschijnlijk. 2025 wordt ook een iets moeilijker jaar voor de infrastructuur. In het eerste jaar van een nieuwe legislatuur zijn er minder projecten die aan uitvoering toe zijn. Ook heel wat bedrijven stellen projecten uit vanwege de geopolitieke spanningen en de politieke en economische onzekerheid in de buurlanden en in eigen land.

Economisch gaat het volgens sommigen in België beter dan in de buurlanden?

Die indruk geldt niet voor de bouwsector. Integendeel. Het probleem is ook dat kwesties zoals de vergunningenproblematiek lang kunnen aanslepen. De Vlaamse regering heeft een expertencommissie aan het werk gezet. We staan daar achter met Embuild Vlaanderen en verwachten er veel van. We zullen ook onze input leveren. Tegelijk beseffen we ook dat de oplossingen niet voor morgen zullen zijn. Voor de bouw zit een deel van de obstakels ook verspreid in een veelheid aan lokale reglementen en verschillen in visie. Daar een meer heldere lijn in krijgen, zal ook een werk van jaren zijn.

Wat de renovatie betreft: daar blijven we wel op onze honger zitten qua beleidsinitiatieven. De taks shift van elektriciteit naar aardgas zou veel in beweging kunnen zetten, maar de timing of de aanpak is nog niet duidelijk. Vergeet ook niet dat het nieuwe Vlaamse regeerakkoord enkele moeilijke maatregelen bevat. De Mijn VerbouwPremie wordt verlaagd. Het verlaagde tarief voor registratierechten voor een ingrijpende energetische renovatie is afgeschaft. De renovatieverplichting voor renovatie is bevroren op label D: de koper zal niet verder moeten gaan dan dat en hij krijgt er een jaar extra voor.
Dat klinkt niet echt positief…

We kijken uitdrukkelijk naar de Vlaamse overheid, die op dat vlak de meeste bevoegdheden heeft. De tijd dringt. Tot 2023 waren er relatief minder faillissementen bij bouwbedrijven in Vlaanderen dan in Brussel en Wallonië. Dat is nu niet meer het geval. Tot 2019 waren de overlevingsgraden van starters hoger in Vlaanderen. Ook dat is niet meer het geval. Maar uiteindelijk blijf ik op lange termijn wel positief voor de sector. De vraag naar woningen en infrastructuur zal uiteindelijk alleen maar toenemen. De beleidsmakers in Vlaanderen zijn zich ook bewust dat er meerdere oplossingen nodig zijn om uit de bouwcrisis te geraken en tot betaalbaarder wonen in Vlaanderen te komen.

Wat zijn voor u de prioriteiten om de sector een push te geven?

Helemaal bovenaan staan de vergunningsprocedures. Ze moeten eenvoudiger en ze moeten worden ingekort. De bouwshift? We willen er gerust in meegaan, maar leg als regelgever meer de nadruk op wat wel kan en niet op een eindeloos verhaal van wat niet kan. Er is te veel regelgeving op het niveau van straat of wijk, te detaillistisch. We zijn ook voorstander om samen met de overheid werk te maken van digital permitting. Het zou heel wat tijd en geld uitsparen voor iedereen indien een indiener van een bouwaanvraag met een druk op de knop meteen zou kunnen zien wat de impact is van een aanpassing van zijn vergunningsaanvraag op de kans om een vergunning te verkrijgen.

Er is in de bouwsector heel wat ongenoegen over de fiscaliteit rond bouw en vastgoed?

Fiscale regels moeten logisch, eenvoudig en niet concurrentievervalsend zijn. Dat is lang niet altijd het geval. Voor de eerste en enige woning verlaagt men de registratierechten van 3 procent naar 2 procent. Wie een bouwgrond koopt, moet wel nog altijd 12 procent registratierechten betalen en meestal ook nog eens 21 procent op de bouw. Zo’n situaties dragen ertoe bij dat er woningen worden gerenoveerd die logischerwijze gewoon beter zouden worden afgebroken. Tegelijk zien we te weinig het signaal dat een renovatie nuttig en nodig is. Over de renovatieplicht is veel te doen geweest, alsof die kopers op kosten zou jagen, terwijl nu blijkt dat het omgekeerde het geval is. De prijs van energieverslindende woningen met een energielabel F ligt nu 145.000 EUR lager dan de prijs van een energiezuinige woning met label A (bron: Fednot). Nogmaals het bewijs dat de renovatieplicht een nuttige maatregel is die er voor zorgt dat kopers van een energieverslindende woning een budget overhouden om de nodige werken uit te voeren. De renovatieplicht is daardoor een renovatiekorting geworden.

Welke technologische ‘vernieuwingen’ zullen de komende jaren de grootste impact hebben op de hele sector?

  1. Modulair bouwen gaat heel wat nieuwe opportuniteiten creëren. Steeds meer bedrijven zetten er echt op in. De productiviteitsverbeteringen die hiermee kunnen worden gerealiseerd, zijn gigantisch.
  2. Digitalisering. De Vlaamse bouwsector is nu al een frontrunner binnen de EU op het vlak van de arbeidsproductiviteit en de digitalisering. Het is de ambitie van Embuild om hierin nog stappen vooruit te zetten en daarbij de hele sector mee te nemen, ook de kleinere bedrijven. Het mag gerust een stapsgewijze aanpak zijn. Met relatief kleine investeringen in camera’s en drones kunnen soms al spectaculaire resultaten worden geboekt. Ook BIM is niet een verhaal dat meteen van A tot Z moet worden gerealiseerd, maar een gedeeltelijke aansluiting op wat hoofdaannemers of leveranciers op dat vlak doen, is al bijzonder waardevol. Professionalisering en systemen op elkaar afstemmen is essentieel. We moeten daarom af van het hokjesdenken. Dat moet ook leiden tot meer kostenbeheersing.
  3. Circulair bouwen. Ook daar verwachten we een verdere vooruitgang. Bijvoorbeeld omdat de banken en grotere bedrijven nu meer gedetailleerde rapportering hierrond vanuit de hele keten verwachten. Er is nog wel heel wat werk aan het op punt stellen van de businessmodellen, maar er is geen weg terug.

U bent een half jaar aan de slag als directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. Wat heeft u positief verrast?

Ik ben aangenaam verrast hoeveel leden zo hard werken en zich inzetten op het vlak van duurzaamheid en innovatie. Ongelooflijk met hoeveel ideeën bouwbedrijven afkomen en hoe ze investeren om ze in concrete resultaten om te zetten. Wordt er overdreven wat betreft ESG in Europa en bij ons? Op vlak van rapportering kan de vraag gesteld worden of dit altijd efficiënt is. Ik stel wel vast dat veel bedrijven niet de druk van een overheid nodig hebben om voluit voor duurzaamheid te gaan. Ze beseffen dat er ook een competitief voordeel aan zit. Niemand wil achterop lopen op wat concurrenten in binnen en buitenland doen of gepland hebben. Daar betaal je op een bepaald moment de prijs voor. Dus moeten we zorgen dat we mee zijn en – als we even kunnen – voorop lopen. Dit is economische noodzaak. Kijk naar wat is gebeurd met de elektrische wagens en hoe Europese autobouwers onder de voet gelopen worden. We gaan zo’n scenario toch niet laten gebeuren in onze sector. Er moeten wel de juiste prioriteiten worden gesteld. Meer concrete projecten, minder nadruk op rapportering in detail.